Contrat Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Qu’est-ce qu’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ?

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement (ou contrat VEFA) est spécifique à l’achat d’un bien immobilier neuf qui est soit non construit, ou dont la construction n’est pas encore achevée.

En pratique, l’acquéreur choisit son bien immobilier sur la base de plans et de documents descriptifs et graphiques fournis par le promoteur-vendeur. L’acquéreur n’intervient pas dans le processus de construction dont la responsabilité repose entièrement sur le promoteur. C’est donc ce dernier qui est le maître de l’ouvrage de l’opération.

Il appartient, par conséquent, au promoteur de livrer le bien achevé et d’assurer sa conformité aux plans et notices descriptives, dans un délai déterminé. Il s’occupe, ainsi, de l’intégralité des démarches devant être accomplies, dont l’obtention du permis de construire, la souscription des assurances, la surveillance des travaux, etc.

Par ailleurs, le contrat VEFA est un contrat protégé, régi par le Code de la construction et de l’habitation, dont un nombre important de ses dispositions sont d’ordre public. Le but de ce formalisme juridique est de garantir l’achèvement du programme immobilier, et ce même en cas de défaillance du promoteur. 

En effet, la particularité du contrat VEFA est de faire peser sur le vendeur :

• le risque du défaut d’achèvement, alors que le prix aurait été payé pour partie ;
• les non-conformités aux prévisions contractuelles d’un bien ;
• les vices de construction. 

C’est pour cette raison que la vente en l’état futur d’achèvement fait l’objet d’une règlementation spécifique et impérative pour les biens immobiliers à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel (on parle de « secteur protégé »). 

Quelle sont les protections financières mises en place au profit de l’acquéreur ?

Présentation de la garantie financière 

Le régime du contrat VEFA prévoit notamment la mise en place d’une garantie financière d’achèvement. En effet, depuis le 1er janvier 2015, les vendeurs en l’état futur doivent obligatoirement fournir à l’acquéreur une garantie financière d’achèvement ou de remboursement délivrée par un organisme financier. On parle de « garantie extrinsèque ».

Ainsi, la garantie doit être donnée par une banque, un établissement habilité à faire des opérations de crédit immobilier, une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou une société de caution mutuelle.

La garantie financière prend fin à l’achèvement de l’immeuble, qui constitue donc une étape importante du VEFA.

Objet de la garantie financière

Contrairement à ce que son nom suggère, la garantie d’achèvement ne garantit en rien l’achèvement de l’ouvrage. Il s’agit simplement d’une garantie du financement de l’achèvement, ce qui n’est pas la même chose.

En effet, juridiquement le garant satisfait à son obligation en versant les fonds nécessaires à l’achèvement, ou en mettant ces fonds à disposition du vendeur ou de l’acquéreur. Le garant n’intervient donc pas dans la réalisation de la construction, et il ne peut se substituer au vendeur maître de l’ouvrage, même en cas de carence de ce dernier.

La garantie d’achèvement n’a donc pour objet que le versement des sommes nécessaires à l’achèvement et le garant ne peut être condamné à achever ou faire achever les travaux. Ainsi, l’organisme qui a donné la garantie d’achèvement ne peut être tenue responsable de la résolution de la vente en cas d’impossibilité d’achever la construction. L’impossibilité d’achèvement pour une raison autre que financière a pour résultat de décharger le garant.

La garantie de financement doit jouer lorsque les sommes demandées s’avèrent nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage, quelle qu’en soit la raison :

• commercialisation ne correspondant pas aux prévision ;
• erreur dans l’évaluation du prix de revient de l’opération ;
• augmentation du prix de revient ;
• redressement ou liquidation judiciaire d’une entreprise ;
• travaux supplémentaires etc.

Mise en œuvre la garantie financière 

La mise en œuvre de la garantie financière peut intervenir dès ralentissement des travaux ou lorsque ces derniers sont arrêtés. Il faut, cependant, que la cause de l’arrêt des travaux soit financière.

C’est en principe l’acquéreur qui va mettre en œuvre la garantie financière, mais l’acquéreur peut aussi choisir de procéder à la résolution du contrat de vente, et de solliciter des dommages et intérêts.

Lorsque la garantie a pris la forme d’une ouverture de crédit, le vendeur peut lui-même mettre en jeu cette garantie, puisque l’organisme financier s’est engagé à son égard à avancer les sommes nécessaires à l’achèvement. Il faut, cependant, que le vendeur soit défaillant, et qu’il ait payé le montant de la commission qui en constitue la contrepartie.

Quelles sont les responsabilités supportées par le constructeur ?

C’est le vendeur qui supporte l’obligation d’édifier l’immeuble. Il conserve, à cette fin, la maîtrise du chantier, et la maîtrise d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Aussi, le vendeur devra différentes garanties à l’acquéreur.

Obligations de garantie des vices apparents de construction 

Le vendeur devra, en premier lieu, la garantie des vices de construction apparents, quelle que soit leur gravité, dans la mesure où ils ont été signalés par l’acquéreur dans le mois qui suit la prise de possession des locaux.

Il en ressort que le vendeur n’est en aucun cas déchargé des vices apparents par la réception de l’ouvrage. Pour être précis, les vices apparents sont constitués de tous les vices de construction ou les malfaçons et non-façons de l’immeuble. Il convient encore de préciser qu’ils ne comprennent pas les défauts de conformité, qui sont quant à eux constitués par le non-respect des termes et spécifications contractuelles. 

Les non-conformités relèvent de la responsabilité de droit commun. A ce titre, l’acquéreur dispose d’un délai de 5 ans pour agir à compter de leur découverte.

Obligations de garantie des vices cachés de construction 

Les articles 1646-1 du Code civil et L. 261-6 du Code de la construction et de l’habitation prévoient que le vendeur est tenu « à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-3 du [Code civil] ».

En d’autres termes, le vendeur sera tenu, à compter de la réception de l’ouvrage de la garantie biennale et de la garantie décennale. 

Pourquoi faire appel à un avocat dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ?

Les litiges de la construction impliquant un vendeur VEFA sont toujours des dossiers techniques en raison des nombreuses actions et garanties susceptibles d’être mobilisées. De même, les actions en indemnisation sont très strictement encadrées par des délais impératifs, de sorte que le maître d’ouvrage ou le tiers demandeur n’a pas véritablement droit à l’erreur dans la gestion de son contentieux, sous peine de perdre tout recours.

A cela s’ajoute le fait que les vendeurs, tout comme les maîtres d’œuvre, sont le plus souvent assurés, de sorte qu’il est courant que les compagnies d’assurances soient parties prenantes des contentieux construction. Dès lors, l’ensemble des questions inhérentes au droit des assurances sont susceptibles de surgir, telle que l’interprétation des polices d’assurance, ainsi que la contestation des refus de garantie, ou la contestation des propositions d’indemnisation insuffisantes. 

Dans ces conditions, le recours à un avocat en droit des assurances et de la construction est vivement conseillé en cas de contentieux faisant intervenir un constructeur ou un contrat de louage d’ouvrage. Le recours à un avocat sera d’autant plus utile dans le cadre des actions complexes ou à forts enjeux financiers.

Balme-avocat, cabinet parisien intervenant dans toute la France, et doté d’une expérience de plus de 10 ans dans le droit des assurances et de la construction, saura vous conseiller et vous accompagner tout au long de vos litiges afin de maximiser vos chances de succès.

Balme-avocat sera ainsi susceptible :

• de procéder à l’analyse du dossier et déterminer les actions à engager ;
• apporter une assistance dans le cadre des négociations amiables ;
• apporter une assistance dans le cadre de l’expertise amiable et/ou judiciaire ;
• engager une action judiciaire en indemnisation ou apporter une assistance contre une telle action engagée sur ce même fondement.