Contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Qu’est-ce qu’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ?

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est un régime d’ordre public qui a été institué par la loi du 19 décembre 1990 afin de protéger celui, particulier le plus souvent, qui décide de faire construire une maison d’habitation sur un terrain qu’il possède déjà. 

Le CCMI permet de bénéficier de toutes les garanties nécessaires afin d’optimiser la construction de l’immeuble, mais n’est valable qu’à la condition de faire appel à un constructeur et non à un architecte ou à un entrepreneur.

Le régime s’applique obligatoirement lorsqu’un maître d’ouvrage décide de procéder à la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou bien à usage mixte, c’est-à-dire partagé entre des locaux professionnels et des appartements privatifs. Le seul cas où le CCMI est exclu est lorsqu’il s’agit de la construction d’un immeuble professionnel, voire d’un immeuble à usage mixte commercial et privatif. 

En revanche, le CCMI n’est plus obligatoire si le maître d’ouvrage - personne physique ou personne morale - possède plus de deux logements sur le terrain lui appartenant. De même, le CCMI est impossible si le terrain est vendu par le constructeur, car dans ce cas, le contrat relèvera d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA).

En pratique, il existe deux types de contrat selon que le constructeur fournit ou non les plans de construction. L’idée qui présidait à cette distinction était de ne pas exclure de ce régime les entreprises du bâtiment, et notamment les artisans, qui travaillent sans fournir les plans à leurs clients.

La frontière entre les deux contrats de CCMI est la fourniture de plans, et il suffit qu’un constructeur fournisse les plans d’une maison pour que le contrat CCMI avec plans s’impose, même en cas de contrat portant sur la réalisation partielle des travaux.

La distinction entre ces deux types de contrat réside essentiellement dans le caractère simplifié du contrat dans le cadre du CCMI sans fourniture de plans : encore une fois, l’idée qui préside à ce régime est que le rôle du constructeur qui intervient sans fournir de plans est généralement très modeste.

Quelle sont les protections financières mises en place au profit du maître d’ouvrage ?

La grille d’appel de fond

La première mesure de protection financière mise en place au profit du maître d’ouvrage prévue par le CCMI est tout simplement la fixation d’une grille d’appel de fonds. Celle-ci fixe précisément le pourcentage du prix total que peut percevoir le constructeur, à chaque étape de la construction. 

Les paiements sont, ainsi, échelonnés comme suit :

• 15 % au moment de l’ouverture du chantier
• 25 % quand sont achevées les fondations
• 40 % lorsque les murs sont terminés
• 60 % à la mise hors d’eau
• 75 % au moment de l’achèvement des cloisons et de la mise hors d’air
• 95 % à la fin des travaux de menuiserie, de chauffage, d’équipement et de plomberie
• 5 % restants lors de la réception.

La finalité de cet échelonnement est, naturellement, d’éviter que le maître d’ouvrage ne verse des sommes trop importantes en début de construction, dans le cas où une défaillance du constructeur surviendrait par la suite.

La garantie d’une livraison à prix et délai convenus

Que le CCMI souscrit soit avec ou sans plan, une garantie de livraison à prix et délai convenus doit être fournie à tous les maîtres d’ouvrage. Cette garantie doit impérativement être fournie par un organisme financier, établissement de crédit ou d’assurances, et couvre les trois risques suivants.

Le risque de dépassement du prix

Le garant intervient au bénéfice du maître d’ouvrage lorsque les dépassements du prix sont nécessaires à l’achèvement de la construction. En pratique, il existe une franchise de 5%. Autrement dit, lorsque le dépassement est inférieur à 5% du prix convenu, c’est le constructeur qui supporte la charge de ce dépassement. Le garant n’intervient donc que lorsque le dépassement est supérieur à 5% du prix convenu.

Les sommes indument perçues

Par ailleurs, le garant de livraison garantit le maître d’ouvrage du remboursement des sommes que le constructeur aurait indûment perçues. Il s’agit en particulier des paiements qui auraient été réalisés en avance sur l’échéancier.

Les pénalités forfaitaires

Enfin, la garantie couvre les pénalités forfaitaires prévues au contrat pour les retards de livraison. Là encore, il faut faire application d’une franchise, qui est de 30 jours. Cela étant, lorsque le délai de 30 jours est dépassé, le garant doit intervenir et payer l’intégralité du retard, à partir du premier jour.

A cela, il faut encore ajouter l’obligation de surveillance qui est mise à la charge du garant : lorsque ce dernier est informé de retards, il doit mettre le constructeur en demeure de corriger les défaillances. Lorsque cette mise en demeure n’est pas suivie d’effet, le garant doit organiser lui-même l’achèvement des travaux.

Dans ce cas, le contrat de remplacement du constructeur est passé directement par le garant. Lorsque la maison est hors d’eau, le garant peut proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui-même les marchés des travaux avec les entreprises qui se chargent de l’achèvement.

L’assurance dommages-ouvrage

Enfin, il convient encore de mentionner que l’assurance dommages-ouvrage peut intervenir avant la réception des travaux.

En effet, l’article L. 242-1 du Code des assurances prévoit que l’assurance dommages-ouvrage peut être mobilisée « avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ».

Quelles sont les responsabilités supportées par le constructeur ?

Le constructeur supporte également les différentes garanties des constructeurs, à savoir :

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement est une garantie qui prend effet le jour de la livraison pour une durée d’un an. Elle couvre tous les désordres survenus durant cette période, même les préjudices dits « esthétiques ».

La garantie biennale ou de bon fonctionnement 

La garantie biennale ou de bon fonctionnement couvre les désordres survenus dans les deux ans à compter de la livraison, et qui affectent le fonctionnement des éléments d’équipement dissociables de la construction (exemple : chauffe-eau, appareils de ventilation, etc.).

La garantie décennale

La garantie décennale couvre les dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement indissociables, le rendent impropre à sa destination. 

Pourquoi faire appel à un avocat compétent en droit des assurances et de la construction dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ?

Les litiges de la construction impliquant un contrat CCMI sont toujours des dossiers techniques en raison des nombreuses actions et garanties susceptibles d’être mobilisées. De même, les actions en indemnisation sont très strictement encadrées par des délais impératifs, de sorte que le maître d’ouvrage ou le tiers demandeur n’a pas véritablement droit à l’erreur dans la gestion de son contentieux, sous peine de perdre tout recours.

A cela s’ajoute le fait que les constructeurs sont assurés, de sorte qu’il est courant que les compagnies d’assurances soient parties prenantes des contentieux construction. Dès lors, l’ensemble des questions inhérentes au droit des assurances sont susceptibles de surgir, telle que l’interprétation des polices d’assurance, ainsi que la contestation des refus de garantie, ou la contestation des propositions d’indemnisation insuffisantes. 

Dans ces conditions, c dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle. Le recours à un avocat sera d’autant plus utile dans le cadre des actions complexes ou à forts enjeux financiers.

Balme-avocat, cabinet parisien doté d’une expérience de plus de 10 ans dans le droit des assurances et de la construction, saura vous conseiller et vous accompagner tout au long de vos litiges afin de maximiser vos chances de succès.

Balme-avocat sera ainsi susceptible :

• de procéder à l’analyse du dossier et déterminer les actions à engager ;
• apporter une assistance dans le cadre des négociations amiables ;
• apporter une assistance dans le cadre de l’expertise amiable et/ou judiciaire ;
• engager une action judiciaire en indemnisation ou apporter une assistance contre une telle action engagée sur ce même fondement.