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Litige dans le cadre de rénovation

Bien que fréquent en pratique, l’encadrement juridique des travaux de rénovation ne sont pas des plus évidents. En effet, différentes qualifications juridiques peuvent être attribuées à des travaux de rénovation en fonction de leur nature, mais également de leur importance.

Plan de la rubrique :

  1. Que recouvre les travaux de rénovation ?
  2. Quel est le régime juridique applicable aux travaux de rénovation ou de réhabilitation ?
  3. Pourquoi faire appel à un avocat en droit des assurances et de la construction en cas de désordres dans le cadre de travaux de rénovation ?

Que recouvre les travaux de rénovation ?

De manière générale, les travaux de rénovation comprennent les travaux de réhabilitation et les travaux de restauration. 

Plus précisément, les travaux de réhabilitation sont des travaux qui consistent à rénover sans destruction ou démolition. Les travaux de réhabilitation supposent le respect du caractère architectural des bâtiments et du quartier concerné. A l’inverse, les travaux de restauration impliquent un phase de démolition. 

Les travaux de rénovation seront souvent assimilés à des opérations de travaux neufs si ce n’est la phase de démolition et de libération des emprises foncières.

Quel est le régime juridique applicable aux travaux de rénovation ou de réhabilitation ?

La question de la qualification juridique des travaux de rénovation ou de réhabilitation est particulièrement complexe. La question centrale est de déterminer si ces travaux relèvent de la qualification d’ouvrage ou de simples travaux.

Si la qualification d’ouvrage est retenue, les garanties légales, autrement dit la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale seront alors applicables. Ainsi, selon la qualification retenue, le maître d’ouvrage pourra soit bénéficier des protections offertes par les différentes garanties légales issues de la loi du 4 janvier 1978, soit devra se contenter du régime de droit commun de l’inexécution du contrat d’entreprises, issu des articles 1231-1 et suivants du Code civil. 

Surtout, selon que la qualification retenue, le maître d’ouvrage pourra ou non être soumis à l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage. De même, si la qualification d’ouvrage est retenue, l’entreprise de construction devra souscrire une assurance décennale.

A cet égard, il est possible de différencier les travaux qui ne posent pas de difficulté de qualification, de ceux pour lesquels des critères de qualification sont nécessaires.

Les travaux pour lesquels il n’y a pas de difficulté de qualification

Différents types de travaux sur existants ne posent pas de difficultés de qualification. C’est en premier lieu le cas des ventes d’immeuble à construire qui supposent la réalisation d’un ouvrage. A l’inverse, les ventes d’immeuble à rénover peuvent relever soit de la réalisation d’un ouvrage, soit de simples travaux.

De même, tout travaux d’extension ou de surélévation sont en principe nécessairement des ouvrages de construction : il s’agit d’ajouter une partie nouvelle sur un existant.

Les travaux pour lesquels il existe des difficultés de qualification

En revanche, les travaux de rénovation ou d’amélioration de l’existant sont souvent beaucoup plus difficiles à qualifier. A cet égard, la jurisprudence a développé plusieurs critères pour déterminer la nature des travaux de rénovation, dont l’ampleur des travaux, leur coût financier ou leur destination.

Les rénovations lourdes

En premier lieu, des rénovations lourdes, telle qu’une réhabilitation importante d’un immeuble, sont susceptibles de recevoir la qualification d’ouvrage. Ce sera notamment le cas si les travaux de rénovation se rapprochent, dans les faits, à une reconstruction de l’existant. De tels travaux de rénovation entrent, en conséquence, dans le champ des garanties décennales et biennale.

A titre d’exemple, ont pu être qualifiés d’ouvrage :

  • des travaux d’importance visant à la réfection totale du plancher, des cloisons et de la façade d’un immeuble ;
  • d’importants travaux de rénovation impliquant la reprise de la structure de l’immeuble ;
  • l’installation d’un système de climatisation d’un parc d’exposition.

De la même façon, le coût des travaux de rénovation est un critère régulièrement retenu par la jurisprudence pour qualifier les travaux d’ouvrage, de même que l’importance des ajouts de nouveaux matériaux. A titre d’exemple, la Cour de cassation a eu l’occasion de juger que l’injection de coulis de ciment pour consolider le sol au droit des fondations était un ouvrage de nature à engager la responsabilité décennale de l’entreprise de construction.

Les rénovations portant sur le clos et le couvert

Les travaux portant sur le clos et le couvert d’un immeuble constituent toujours des travaux critiques en termes de construction. C’est ainsi que la jurisprudence tend à qualifier d’ouvrage tout travaux, même de rénovation, portant sur des éléments assurant ce type de fonction.

Ainsi, des travaux de réfection d’une toiture sur des murs préexistants pourront être qualifiés d’ouvrage, tout comme des travaux de ravalement de façade qui impliquent des éléments d’étanchéisation.

L’immobilisation d’un élément d’équipement

Dans le cadre de travaux consistant à installer un équipement dans un existant, le travail d’installation peut être qualifié d’ouvrage. Le critère retenu est alors le fait de recourir à des technique de construction, et non simplement à des techniques de pose : l’équipement peut devenir un immeuble par destination en raison d’une incorporation dans un immeuble existant.

Ce sera, par exemple, le cas de l’installation d’une cheminée comprenant la réalisation d’un conduit maçonné. A l’inverse, la simple reprise d’une cheminée préexistante, sans travail de maçonnerie, n’est pas qualifié d’ouvrage de construction.

Quelles sont les différentes actions envisageables ?

Les actions spéciales relevant du droit de la construction

Lorsque la qualification d’ouvrage est retenue, les actions disponibles sont toutes celles fondées sur les garanties légales issues de la loi du 4 janvier 1978, autrement dit la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale. A noter que pour les contrats de vente d’immeuble à construire et de vente à rénover, l’acquéreur bénéficiera plus spécifiquement de la garantie des vices et défauts de conformité apparents.

Plus précisément, les garanties de parfait achèvement et la garantie des vices et défauts de conformité apparents vont jouer lorsque les défauts sont apparents à la réception ou à la livraison. A l’inverse, pour ce qui est des défaut cachés, découverts postérieurement à la réception, le maître d’ouvrage ou l’acquéreur devra en principe s’orienter vers :

  • la garantie de parfait achèvement si les désordres sont découverts dans l’année suivant la réception des travaux ;
  • la garantie biennale si les désordres sont découverts dans les deux ans suivant la réception des travaux ;
  • la garantie décennale si les désordres sont découverts dans les dix ans suivant la réception des travaux.

Les actions de droit commun

Le régime de droit commun de l’inexécution du contrat d’entreprises, issu des articles 1231-1 et suivants du Code civil, sera notamment applicable lorsque :

  • les travaux ne constituent pas un ouvrage de construction ;
  • les travaux constituent un ouvrage de construction, mais ils n’ont pas fait l’objet d’une réception ;
  • les préjudices ne résultent pas d’un désordre de construction ;
  • les désordres relèvent de la catégorie des dommages intermédiaires car ils ne relèvent ni de la garantie décennale, ni de la garantie biennale.

Pourquoi faire appel à un avocat disposant d'une expertise en droit des assurances et de la construction en cas de désordres dans le cadre de travaux de rénovation ?

En cas de désordres résultant de travaux de rénovation, de nombreuses questions techniques vont se poser, dont l’éventuelle qualification d’ouvrage de ces travaux. En raison la technicité de ces différents points, ainsi que des nombreuses actions et garanties susceptibles d’être mobilisées, le recours à un avocat en droit de la construction et des assurance est obligatoire en cas de désordres.

De même, de nombreuses questions relevant du droit des assurances construction peuvent venir complexifier le dossier. En effet, l’assureur aura souvent tendance à refuser sa garantie en affirmant, par exemple, que les travaux ne relèvent pas des garanties souscrites, ou à réduire le montant de l’indemnisation.

Balme-avocat, cabinet parisien doté d’une expérience de plus de 10 ans dans le droit des assurances et de la construction, saura vous conseiller et vous accompagner dans le cadre de vos travaux de rénovation, et vous assister en cas de désordres résultant de ces travaux.

En particulier, Balme-avocat sera ainsi susceptible :

  • de procéder à l’analyse du dossier et déterminer les actions à engager ;
  • d’apporter une assistance dans le cadre des négociations amiables ;
  • d’apporter une assistance dans le cadres des expertises amiables et/ou dans le cadre des expertises judiciaires ;
  • d’engager une action judiciaire en indemnisation ou apporter une assistance contre une telle action engagée sur ce même fondement. 

A noter que le recours à un avocat compétent en droit des assurances et de la construction sera d’autant plus utile dans le cadre des actions complexes, ainsi que dans le cadre des litiges à forts enjeux financiers.

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