Procès-verbal de réception de l’ouvrage

Qu’est-ce qu’un procès-verbal de réception de l’ouvrage ?

Dans le cadre d’un contrat de construction qui lie le maître d’ouvrage et un constructeur, le procès-verbal de réception vient attester l’achèvement des travaux et le transfert des responsabilités. Le procès-verbal de livraison marque, ainsi, la fin des travaux. Cependant, le constructeur n’est pas pour autant libéré de toutes ses obligations et reste, notamment, redevable de la levée des éventuelles réserves.

A l’inverse, la réception de l’ouvrage constitue l’une des obligations du maître d’ouvrage. Ainsi, aux termes de l’article 1792-6 du Code civil, la réception est définie comme « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ».

Il convient de noter que la réception de l’ouvrage est un moment crucial de la construction car il s’agit de la dernière occasion pour le maître d’ouvrage de relever l’existence de non-conformités ou de vices de construction. En effet, toutes les non-conformités et défauts visibles doivent impérativement faire l’objet de réserves lors de la réception, sous peine d’être considérés comme acceptées, et donc couverts par la réception. Aussi, les défauts doivent être précisément relevés et être inscrits dans le procès-verbal de réception.

Quels sont les effets de la réception au regard de la responsabilité des constructeurs ?

Ainsi qu’indiqué ci-avant, la réception marque la fin des rapports contractuels entre le maître d’ouvrage et les constructeurs, à l’exception des réserves. A l’inverse, la réception marque le début des garanties légales à la charge des constructeurs, et notamment la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale.

Cela signifie que les garanties légales ne peuvent pas commencer à courir en l’absence de réception des travaux, et que le maître de l’ouvrage ne peut pas actionner les assurances du constructeur en l’absence de réception. Dans ce cas, seule la responsabilité contractuelle de droit commun, fondée sur les articles 1231-1 et suivants du Code civil, pourra être appliquée.

Quelles sont les conséquences de la prise de réserves lors de la réception ?

En cas de réserves, le constructeur doit procéder aux réparations dans le délai d’un an de la garantie de parfait achèvement. A défaut, le maître d’ouvrage devra engager une action en justice afin d’interrompre le délai de prescription.

Toutefois, le dépassement du délai n’emporte pas décharge de la responsabilité de droit commun avant la levée des réserves. 

Quelles sont les conséquences d’une réception sans réserve ?

L’effet principal de la réception sans réserve est de couvrir les vices et défauts de conformité apparents. L’absence de réserves est également susceptible de couvrir les dommages intermédiaires. Pour mémoire, les dommages intermédiaires sont les dommages qui ne portent pas atteinte à la destination ou à la solidité de l’ouvrage.

En d’autres termes, tout dommage et toute différence par rapport aux stipulations contractuelles apparent au moment de la réception doit être dénoncé, faute de quoi il ne pourra plus faire l’objet d’aucune réparation.

Quel est le contenu du procès-verbal de réception ? 

C’est généralement le maître d’œuvre ou l’architecte qui prépare le procès-verbal de réception ou de refus de réception des travaux.

Le procès-verbal contient en principe :

• l’identification des parties contractantes ;
• la référence au marché de travaux ;
• la date de réception ;
• les noms et qualités des signataires ;
• les éventuelles déclarations du maître d’ouvrage ;
• les éventuelles réserves du maître d’ouvrage ;
• la date à laquelle ces réserves doivent être levées.

En cas de non-respect de ce cadre, il ne peut y avoir réception, et aucun des effets de cette réception ne peut en découler.

Que faire si aucun procès-verbal de réception n’est établi ?

La réception des travaux est généralement expresse, autrement dit réalisée de manière contradictoire avec l’ensemble des intervenants à l’acte de construire, et en établissant un procès-verbal de réception.

Cependant, les parties peuvent parfois être empêchées de prononcer une réception expresse des travaux. Il est alors envisageable de procéder soit à une réception tacite, soit à une réception judiciaire des travaux. En effet, la jurisprudence reconnaît les réceptions tacites, réalisées non contradictoirement et sans l’établissement de procès-verbal de réception. Dans ce cas, il convient de pouvoir constater une volonté non équivoque du maître d’ouvrage d’accepter les travaux.

La jurisprudence retient différents critères permettant de caractériser une réception tacite, tels que la prise de possession des lieux, le paiement intégral du prix ou encore la signature de la déclaration d’achèvement des travaux.

A noter également que dans certaines situations difficiles, la jurisprudence accepte de prononcer la réception tacite des travaux, même lorsque l’immeuble n’est pas habitable ou n’est pas en état d’être reçu. L’achèvement des travaux ne constitue donc pas une condition de la réception de l’ouvrage, et la réception tacite peut, ainsi, servir de parade à une situation d’abandon de chantier.

Enfin, une réception peut être prononcée par voie judiciaire. Une telle procédure sera notamment utile en cas de refus du maître d’ouvrage de procéder à la réception de l’ouvrage, et ce sans motif légitime. Dans une telle situation, il appartient au juge de fixer la date de livraison, et de déterminer si cette livraison doit être accompagnée de réserves.

Pourquoi faire appel à un avocat dans le cadre de la réception d’un ouvrage ?

En principe, lorsque les travaux de construction se sont déroulés normalement, la réception d’un ouvrage ne nécessite pas l’intervention d’un avocat. En revanche, en cas de difficulté pour procéder à la réception de l’ouvrage, ou en cas de différends entre les parties à la fin du chantier, le recours à un avocat en droit de la construction s’imposera.

Il s’agira pour l’avocat de procéder à une analyse de la situation, et de fournir tout conseil utile sur les démarches à entreprendre. En effet, de nombreuses démarches plus ou moins urgentes devront le plus souvent être entreprises, et différentes actions et garanties pourront être mobilisées.

De même, de nombreuses questions relevant du droit des assurances construction peuvent venir complexifier le dossier. En effet, l’assureur aura souvent tendance à refuser sa garantie en affirmant, par exemple, que les travaux ne relèvent pas des garanties souscrites, ou à réduire le montant de l’indemnisation.

Balme-avocat, cabinet parisien doté d’une expérience de plus de 10 ans dans le droit des assurances et de la construction, saura vous conseiller et vous accompagner dans le cadre des démarches de réception.

En particluer, Balme-avocat sera susceptible :

• de procéder à l’analyse du dossier et déterminer les actions à engager ;
• d’apporter une assistance dans le cadre des négociations amiables ;
• d’apporter une assistance dans le cadre de l’expertise amiable et/ou judiciaire ;
• d’engager une action judiciaire en indemnisation ou apporter une assistance contre une telle action engagée sur ce même fondement. 

Le recours à un avocat sera d’autant plus utile dans le cadre des actions complexes, ainsi que dans le cadre des litiges à forts enjeux financiers.