Les retards dans le domaine de la construction sont malheureusement fréquents. Ils peuvent, malgré tout, se révéler particulièrement préjudiciables pour le maître d’ouvrage. La question de leur indemnisation se pose donc.
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La question des retards en droit de la construction va avant tout résulter des prévisions contractuelles, et de la question de savoir si des délais ont été inclus dans le contrat. Aussi, il y aura en principe retard si un délai contractuel n’est pas respecté, ce qui est alors susceptible d’engager la responsabilité contractuelle du constructeur.
Lorsqu’aucun délai n’a été prévu, il convient alors de faire application du principe de droit commun des contrats selon lequel le contrat doit être exécuté dans un délai raisonnable. Concrètement, le délai raisonnable s’apprécie selon l’importance des travaux, les spécificités du chantier et les difficultés techniques auxquelles le constructeur a été confrontées. Le point de départ de ce délai est la date de signature du devis ou du contrat de construction.
Il convient de noter que tous les intervenants à l’acte de construire ne sont pas soumis aux mêmes obligations. Les maîtres d’œuvre ne sont soumis qu’à une obligation de moyen, ce qui est également vrai pour le respect des délais. En revanche, les entrepreneurs sont quant à eux généralement soumis à une véritable obligation de résultat, y compris pour ce qui est du respect des délais.
Généralement, les contrats de construction, notamment les contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou encore les contrats de construction de maison individuelle (CCMI) prévoient des clauses de retard légitime, résultant notamment des cas de force majeure, d’intempéries, de grève, de retard de livraison des matériaux etc.
Il faut toutefois savoir que si la Cour de cassation a validé le principe de ces clauses, elle les soumet à un régime juridique strict, qui n’est très souvent pas respecté par les promoteurs immobiliers. Les acquéreurs ou maître d’ouvrage bénéficient donc très souvent d’actions, même en présence de ce type de clause.
Cela étant, il existe trois exceptions qui s’appliquent toujours, même si aucune clause de retard légitime ne figure dans le devis ou le contrat de construction, à savoir :
En cas de retard, différents régimes sont susceptibles de s’appliquer : le droit commun des contrats, mais également certains régimes spécifiques.
Le retard est avant tout sanctionné sur le terrain contractuel. Ainsi, le contrat peut en premier lieu prévoir des sanctions en cas de retard de livraison. Il s’agit alors d’une « clause pénale », que le juge mettra en œuvre en application de la volonté des parties.
A noter que l’article 1231-5 du Code civil donne droit au juge d’intervenir dans la détermination des montants alloués dans le cadre des clauses pénales lorsque ces dernières sont manifestement excessives ou dérisoires :
« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».
En l’absence de clause pénale, l’indemnisation du retard se fera en application du droit commun des contrats. Dès lors, le maître d’ouvrage pourra prétendre à l’indemnisation de l’intégralité de ses préjudices prévisibles et consécutifs au retard.
Ainsi, en l’absence de préjudice, aucune indemnisation de sera allouée.
Le droit de la construction prévoit certains textes visant à protéger le maître d’ouvrage profane.
C’est notamment le cas de l’article L. 231-2, i) du Code de la construction et de l’habitation, qui prévoit que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans doit comporter la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison. Par ailleurs, l’article R. 231-14 du Code de la construction et de l’habitation précise que le montant des pénalités ne peut être inférieur à 1/3000 du prix de la construction par jour de retard.
Naturellement, le constructeur peut toujours s’exonérer de toute responsabilité en rapportant la preuve d’une faute du maître d’ouvrage.
De même, dans le cadre d’une vente d’un immeuble à construire, le délai de construction constitue un élément de définition de la vente. Le délai doit donc être définit dans le contrat. C’est ainsi que l’article 1601-1 du Code civil prévoit que : « la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ».
Le retard de livraison est, en pratique, souvent générateur de préjudices importants pour le maître d’ouvrage.
Il s’agit alors de procéder à l’analyse des contrats afin de déterminer les droits et obligations des parties, et déterminer les éventuelles démarches à engager.
Balme-avocat, cabinet parisien doté d’une expérience de plus de 10 ans dans le droit des assurances et de la construction, saura vous conseiller et vous accompagner dans le cadre des démarches et à action à engager en cas de retard de livraison de l’ouvrage.
Concrètepent, le cabinet Balme-avocat sera susceptible :
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