Garantie biennale

Qu’est-ce la garantie biennale ?

La garantie biennale a été instaurée par la loi du 4 janvier 1978 dite « loi Spinetta », dont l’objet était la mise en place d’un régime visant à protéger le maître d’ouvrage en cas de malfaçons dans le cadre d’une opération de construction.

Ainsi, la loi Spinetta a mis en place un régime spécifique de responsabilité et d’assurances obligatoires pour l’ensemble des intervenants à l’acte de construire, à savoir les constructeurs, entrepreneurs, maître d’œuvre ou sous-traitants.

Plus précisément, le régime comprend trois garanties d’ordre public : 

• la garantie de parfait achèvement ;
• la garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement) dont il est ici question ;
• et la garantie décennale.

Chacune de ces garanties visent à garantir le maître d’ouvrage contre les conséquences de désordres spécifiques, et s’appliquent exclusivement après la réception de l’ouvrage.

Plus précisément, les dommages affectant les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage sont régis par la garantie biennale de bon fonctionnement, d’une durée de deux années après la réception.

En effet, aux termes de l’article 1792-3 du Code civil : « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ».

L’article 1792-3 du Code civil s’articule avec les articles 1792 et 1792-2 du Code civil, dont il résulte la distinction suivante :

• les éléments d’équipement indissociables sont soumis, comme l’ouvrage lui-même, à la garantie décennale d’une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux.
• au contraire, les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage font l’objet d’une garantie dite biennale ou de bon fonctionnement, d’une durée de deux ans à compter de la réception des travaux.

Dans le cadre de cette garantie, la responsabilité du constructeur est toujours présumée. Le maître d’ouvrage n’aura donc qu’à rapporter la preuve d’une malfaçon affectant un élément d’équipement dissociable de l’ouvrage.

Que recouvre la garantie de bon fonctionnement ?

En application de l’article 1792-3, il faut que le désordres ou malfaçons affectent un élément d’équipement dissociable de l’ouvrage pour que la garantie biennale soit mobilisable.

Pour comprendre ce qu’il faut entendre par élément d’équipement dissociable, il faut lire l’article 1792-2 du Code civil a contrario.

En effet, l’article 1792-2 du Code civil définit l’élément d’équipement indissociable comme : « formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. »

Aussi, et a contrario, un élément d’équipement dissociable doit s’entendre comme un élément dont la dépose, le démontage ou le remplacement peut être réalisé sans détériorer l’ouvrage qu’il équipe. 

Il appartient au juge du fond de qualifier ce qu’il faut entendre par élément dissociable.

A titre d’exemple, il pourra s’agir :

• des appareils dissociables de type monte-charge ou système de climatisation ;
• d’une chaudière ;
• d’un système de déshumification de piscine ;
• des systèmes d’alarme infrarouge ou incendie ;
• d’un compteur électrique.

Par ailleurs, on peut noter qu’il existe un débat sur la qualification de différents équipements, tels que les éléments inertes du type revêtement de sol, pour lesquels la jurisprudence n’est pas nécessairement fixée.

Il s’agira, dans une telle situation, de faire application du régime de droit commun.

A tire d’exemple, dans un arrêt du 7 juin 2018, la Cour de cassation a jugé que des micro-fissurations affectant un carrelage ne relevait pas de la garantie biennale : « le carrelage et la menuiserie ne constituant pas des éléments d’équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement de l’article 1792-3 du code civil, la demande en réparation des désordres les affectant, lorsqu’ils ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination ou n’affectent pas sa solidité, ne peut être fondée, avant comme après réception, que sur la responsabilité contractuelle de droit commun. »

L’exclusion de la garantie biennale est défavorable au maître de l’ouvrage, puisque la responsabilité contractuelle de droit commun qui est alors applicable nécessite la démonstration d’une faute du constructeur.

Que faire en cas de désordres relevant de la garantie biennale ?

En cas de désordres relevant de la garantie de bon fonctionnement, le maître d’ouvrage dispose d’une action directement à l’encontre du promoteur ou du constructeur qui a réalisé les travaux.

Dans la majorité des cas, le constructeur procèdera spontanément aux réparations des désordres signalés durant la durée de deux ans de la garantie de bon fonctionnement. Dans le cas contraire, il appartiendra au maître d’ouvrage de mettre le constructeur en demeure de procéder aux réparations qui s’imposent.

Si le courrier de mise en demeure n’est pas suffisant, le maître d’ouvrage devra, alors, engager une action judiciaire à l’encontre du constructeur. Il importe de souligner qu’une telle action ne peut être engagée que dans les deux ans qui suit la réception de l’ouvrage. A défaut, la garantie biennale ne pourra plus être mobilisée.

A noter, par ailleurs, que la prescription ne peut être interrompue que par les actes suivants :

• par un engagement écrit ferme et définitif du constructeur qu’il procédera aux réparations ;
• par une action judiciaire en référé expertise ;
• par une action judiciaire au fond.

Dès lors, à défaut d’un écrit par lequel le constructeur s’engage à réparer les malfaçons de manière ferme et définitive, le maître d’ouvrage devra immédiatement consulter un avocat pour interrompre le délai de deux ans par le biais d’une action judiciaire.

L’assurance de garantie biennale est facultative

La garantie biennale a été instituée au profit du maître d’ouvrage. Il s’agit d’une garantie facultative, supportée par le constructeur en application de l’article 1792-2 du Code civil. 

Ainsi, et contrairement à ce qui existe pour la garantie décennale, il n’existe aucune obligation pour le constructeur de souscrire une assurance couvrant la garantie biennale de bon fonctionnement.

Autrement dit, en cas de désordres relavant de cette garantie, le constructeur devra supporter le coût des réparations, et ne pourra mobiliser sa garantie d’assurance qu’à la condition d’avoir souscrit à une assurance facultative couvrant spécifiquement la garantie biennale de bon fonctionnement.

Pourquoi faire appel à un avocat disposant d'une expertise en droit des assurances et de la construction en cas de désordres de nature biennale ?

Le droit de la construction est un droit éminemment technique, où de nombreuses actions et garanties sont susceptibles d’être mobilisées. Les actions en indemnisations sont très strictement encadrées par des délais impératifs, de sorte que le maître d’ouvrage n’a pas véritablement droit à l’erreur dans la gestion de son contentieux, sous peine de perdre tout recours.

A cela s’ajoute naturellement toutes les questions inhérentes au droit des assurances, telle que l’interprétation des polices d’assurance, ainsi que les refus de garantie, ou les propositions d’indemnisation insuffisantes. 

Dans ces conditions, le recours à un avocat en droit de la construction et des assurances est vivement conseillé en cas de désordres relevant de la garantie biennale.

Balme-avocat sera ainsi susceptible :

• de procéder à l’analyse du dossier et déterminer les actions à engager ;
• d’apporter une assistance dans le cadre des négociations amiables ;
• d’apporter une assistance dans le cadres des expertises amiables et/ou dans le cadre des expertises judiciaires ;
• d’engager une action judiciaire en indemnisation ou apporter une assistance contre une telle action engagée sur ce même fondement. 

Le recours à un avocat sera d’autant plus utile dans le cadre des actions complexes, ainsi que dans le cadre des litiges internationaux.

Balme-avocat, cabinet situé à Paris, et intervenant sur toute la France, est doté d’une expérience de plus de 10 ans dans le droit des assurances et de la construction. Il saura vous conseiller et vous accompagner tout au long de vos litiges afin de maximiser vos chances de succès.