Garantie de parfait achèvement

Qu’est-ce la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement a été instaurée par la loi dite loi du 4 janvier 1978 dite « loi Spinetta », dont l’objet était la mise en place d’un régime visant à protéger le maître d’ouvrage en cas de malfaçons dans le cadre d’une opération de construction.

Ainsi, la loi Spinetta a mis en place un régime spécifique de responsabilité et d’assurances obligatoires pour l’ensemble des intervenants à l’acte de construire, à savoir les constructeurs, les entrepreneurs, les maîtres d’œuvre ou les sous-traitants.

Plus précisément, le régime comprend trois garanties d’ordre public : 

• la garantie de parfait achèvement dont il est ici question ; 
• la garantie biennale ;
• la garantie décennale.

Chacune de ces garanties vise à garantir le maître d’ouvrage contre les conséquences de désordres spécifiques, et s’appliquent exclusivement après la réception de l’ouvrage. La garantie de parfait achèvement garantit tous les désordres apparus durant l’année qui suit la réception de l’ouvrage.

Que recouvre la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement garantit les désordres, quelles qu’en soient la nature, la gravité, le siège, le caractère apparent ou caché, qui apparaissent durant l’année qui suit la réception. 

Ainsi, la garantie de parfaitement achèvement peut être mobilisée :

• même pour des désordres et des vices de l’ouvrage minimes et purement esthétiques ;
• indépendamment du fait de savoir si les désordres ou malfaçons compromettent ou non la destination ou la solidité de l’ouvrage ;
• pour des désordres réservés à la réception de l’ouvrage.

En revanche, les désordres résultant de l’usure normale ou de l’usage restent naturellement en dehors de la garantie de parfait achèvement. Il importe, par ailleurs, de souligner que le champ d’application de la garantie de parfait achèvement est délimité par la date d’apparition des désordres. 

Il convient donc de distinguer deux situations :

• les désordres apparents lors de la livraisons doivent impérativement faire l’objet de réserves, la réception valant quitus pour les désordres apparents qui n’auraient pas été réservés ;
• pour les autres désordres, il faut :
  • qu’ils aient été cachés lors de la livraison ;
  • qu’ils soient apparus et notifiés par écrit dans l’année de la réception.

Que faire en cas de désordres relevant de la garantie de parfait achèvement ?

En cas de désordres relevant de la garantie de parfait achèvement, le maître d’ouvrage dispose d’une action directement à l’encontre du promoteur ou du constructeur qui a réalisé les travaux.

Dans la majorité des cas, le constructeur procèdera spontanément aux réparations signalés durant la durée d’un an de la garantie de parfait achèvement. Dans le cas contraire, il appartiendra au maître d’ouvrage de mettre le constructeur en demeure de procéder aux réparations qui s’imposent.

Si le courrier de mise en demeure n’est pas suffisant, le maître d’ouvrage devra, alors, engager une action judiciaire à l’encontre du constructeur. Il importe de souligner qu’une telle action ne peut être engagée que dans l’année qui suit la réception de l’ouvrage : à défaut, la garantie de parfaitement achèvement ne pourra plus être mobilisée.

A noter, par ailleurs, que la prescription ne peut être interrompue que par les actes suivants :

• par un engagement écrit ferme et définitif du constructeur qu’il procédera aux réparations ;
• par une action judiciaire en référé expertise ;
• par une action judiciaire au fond.

Aussi, à défaut d’un écrit par lequel le constructeur s’engage à réparer les malfaçons, non-façon et désordres de manière ferme et définitive, le maître d’ouvrage devra immédiatement consulter un avocat pour interrompre le délai d’un an par le biais d’une action judiciaire.

L’assurance de garantie de parfait achèvement est facultative

La garantie de parfait achèvement au profit du maître d’ouvrage est une garantie obligatoire, supportée par le constructeur en application de l’article 1792-6 du Code civil. 

En revanche, et contrairement à ce qui existe pour la garantie décennale, il n’existe aucune obligation pour le constructeur de souscrire une assurance couvrant la garantie de parfait achèvement. Autrement dit, en cas de désordres relavant de cette garantie, le constructeur devra supporter le coût des réparations, et ne pourra mobiliser sa garantie d’assurance qu’à la condition d’avoir souscrit une assurance facultative couvrant spécifiquement la garantie de parfait achèvement.

Exemples de jurisprudence

Dans un arrêt du 15 avril 2021 (3e civ., no. 19-25.748), la Cour de cassation a précisé qu’une assignation, même délivrée avant l’expiration du délai d’un an prévu à l’article 1792-6 du Code civil, ne peut suppléer à l’absence de notification préalable à l’entrepreneur des désordres révélés postérieurement à la réception. 

En l’espèce, la société Courbevoie, qui a entrepris la construction d’un immeuble collectif d’habitation sous la maîtrise d’œuvre de la société IF architectes, assurée auprès de la MAF, a confié le lot « sols souples-parquets » à la société SMS, assurée auprès de la SMABTP. La réception des travaux a été prononcée le 6 novembre 2014.

Par acte du 24 juillet 2015, la société Courbevoie, assignée en réparation par des acquéreurs en l’état futur d’achèvement, qui, ayant pris possession de leur bien après avoir obtenu la dépose et le remplacement du parquet, invoquaient un retard de livraison et des désordres affectant le nouveau parquet, a appelé en intervention forcée les intervenants à l’acte de construire et leurs assureurs.

La cour d’appel a rejeté les prétentions de la société Courbevoie tendant à voir condamner la société SMS à réparer les désordres affectant le parquet qu’elle avait posé sur le fondement de la garantie de parfait achèvement aux motifs qu’elle ne justifiait pas avoir notifié par écrit à cette dernière les réserves relatives à ce parquet.

La société Courbevoie a formé un pourvoi en cassation, faisant grief à l’arrêt d’appel de rejeter ses demandes dès lors qu’elle avait mis en œuvre la garantie de parfaitement achèvement dans le délai d’un an à compter de la réception en dénonçant les désordres affectant le parquet dans l’assignation, laquelle valait notification des réserves par écrit.

Les Hauts magistrats ont rejeté le moyen, considérant qu’en l’absence de notification préalable à l’entrepreneur des désordres révélés postérieurement à la réception, une assignation, même délivrée avant l’expiration du délai d’un an prévu à l’article 1792-6 du code civil, ne peut suppléer les demandes indemnitaires du maître de l’ouvrage fondées sur la garantie de parfait achèvement.

La Cour a également précisé que manque à son devoir d’information et de conseil, l’entrepreneur en charge de la pose d’un parquet si ce dernier s’avère inadapté et se dégrade anormalement vite, même si le choix du modèle est le fait exclusif du maître d’ouvrage.

Pourquoi faire appel à un avocat disposant d'une expertise reconnue en droit des assurances et de la construction ?

Le droit de la construction est un droit éminemment technique, où de nombreuses actions et garanties sont susceptibles d’être mobilisées. Les actions en indemnisation sont, par ailleurs, très strictement encadrées par des délais impératifs, de sorte que le maître d’ouvrage n’a pas véritablement droit à l’erreur dans la gestion de son contentieux, sous peine de perdre tout recours.

A cela s’ajoute naturellement toutes les questions inhérentes au droit des assurances, telle que l’interprétation des polices d’assurances, ainsi que les refus de garantie, ou les propositions d’indemnisation insuffisantes. 

Dans ces conditions, le recours à un avocat en droit de la construction et des assurances est vivement conseillé en cas de désordres relevant de la garantie de parfait achèvement.

Balme-avocat sera ainsi susceptible :

• de procéder à l’analyse du dossier et déterminer les actions à engager ;
• d’apporter une assistance dans le cadre des négociations amiables ;
• d’apporter une assistance dans le cadres des expertises amiables et/ou dans le cadre des expertises judiciaires ;
• d’engager une action judiciaire en indemnisation ou apporter une assistance contre une telle action engagée sur ce même fondement. 

Le recours à un avocat sera d’autant plus utile dans le cadre des actions complexes, ainsi que dans le cadre des litiges internationaux. Balme-avocat, cabinet parisien doté d’une expérience de plus de 10 ans dans le droit des assurances et de la construction, saura vous conseiller et vous accompagner tout au long de vos litiges afin de maximiser vos chances de succès.