Loyers impayés

Que couvre le contrat d’assurance loyers impayés ?

Le contrat d’assurance loyers impayés a pour vocation de sécuriser les revenus locatifs des propriétaires de logement.

Ce type de contrat peuvent contenir différentes garanties, couvrant, outre les loyers impayés, les dégradations immobilières, les litiges liés à l’application du bail etc.

Plus précisément, les contrats d’assurance loyers impayés couvrent, généralement :

• le paiement des loyers, des charges et des éventuelles taxes ;
• l’indemnité d’occupation mise à la charge du locataire par le juge lorsque la résiliation du bail est prononcée judiciairement ;
• le règlement des loyers dont le paiement est suspendu lorsque le juge accorde des délais de paiement au locataire ;
• les frais de contentieux liés au recouvrement des loyers ;
• les frais de contentieux liés à la gestion du bail ;
• le paiement des détériorations causées par le locataire et constatées à son départ et le paiement de la perte des loyers pendant le temps nécessaire à l’exécution des travaux pris en charge ;
• la perte de revenus du bien non loué après le départ d’un locataire ;
• le paiement des sommes dues par le locataire lorsque celui-ci part sans préavis ou en cas de décès.

Pourquoi faire appel à un avocat d'une expertise reconnue en droit des assurances ?

On retrouve, dans le cadre de l’assurance loyers impayés, toute les typologies de litiges propres au droit des contrats d’assurance, telles que les difficultés d’interprétation des clauses du contrat. A cela, il faut ajouter les contentieux qui résultent des fautes de gestion ou des manquements des gestionnaires immobiliers à leurs obligations contractuelles.

En effet, il est de plus en plus fréquent que dans le cadre d’un placement immobilier, les propriétaires fassent appel à des agences immobilières qui gèrent alors la location dans le cadre d’un contrat de mandat, ce qui peut inclure la gestion du contrat d’assurance loyers impayés.

Il existe, ainsi, un contentieux résultant d’erreurs de l’agence immobilière dans la gestion de la police d’assurance et/ou dans la gestion du bien immobilier. Balme-avocat est ainsi régulièrement saisi au titre de refus de garantie, ou de manquement de l’agence immobilière, dans la gestion du contrat d’assurance loyers impayés.

Le cabinet pourra vous assister à toutes les étapes du dossier :

• dans le chiffrage des préjudices et de la déclaration de sinistre loyers impayés ;
• dans le cadre des négociations avec l’assureur ;
• dans le cadre de l’action judiciaire au fond en cas de litige.

Exemples de contentieux assurance loyers impayés

Manquement du mandataire dans la gestion de l’assurance loyers impayés

Responsabilité de l’agence immobilière qui ne rapporte pas la preuve d’avoir souscrit une assurance loyers impayés

La gestion des biens immobiliers étant souvent confiée à des agences immobilières, il en découle mécaniquement un contentieux résultant des fautes et manquements de ces dernières à leurs obligations contractuelles. Ce sera par exemple le cas en l’absence de déclaration de la location à l’assureur, ou en cas de non-respect des obligations spécifiques qui peuvent être mises à leur charge.

Ainsi, dans un arrêt du 30 juin 2021, la Cour d'appel de Bastia a condamné une agence immobilière qui, bien que chargée de la gestion de la police d’assurance pertes de loyers dans le cadre d’un contrat de mandat, ne rapportait pas la preuve d’avoir souscrit une telle assurance, ni que cette dernière couvrait effectivement le risque de loyers impayés concernant le bien immobilier litigieux.

L’absence de diligences du gérant d’immeuble pour trouver un locataire engage sa responsabilité, mais justifie le refus de garantie de l’assureur loyers impayés

Dans un arrêt du 17 juin 2014, la Cour d’appel de Paris a estimé qu’un assureur loyers impayés était en droit d’opposer un refus de garantie compte tenu du fait que le gérant de l’immeuble ne rapportait pas la preuve d’avoir effectué des démarches visant à trouver un nouveau locataire.

En effet, le contrat d’assurance loyers impayés contenait une clause conditionnant la garantie à la réalisation de démarches positives par le mandataire immobilier pour louer le bien.

Faute de preuve de l’accomplissement de telles démarches pour trouver un locataire, l’assureur loyers impayés a opposé un refus de garantie à l’assuré, autrement dit au propriétaire du logement. Ce dernier s’est donc trouvé privé du bénéfice des indemnités d’assurance, mais a obtenu la condamnation du gérant immobilier au titre de son manquement à ses obligations contractuelles.

Interprétation de la police d’assurance loyers impayés

Mise en œuvre de la clause couverture globale

Dans un arrêt du 25 octobre 2018, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a fait application d’une clause couverture globale contenue dans le contrat d’assurance loyers impayés. En effet, la Cour a estimé qu’il était des pouvoirs souverains des juges du fond de déterminer si les éléments de preuve produits par l’assureur sont suffisants pour démontrer l’absence volontaire de précaution ou l’intention fautive de la part des assurés susceptible de faire échec à la clause de couverture globale. En l’espèce, les juges du fond ont estimé que l’assureur ne rapportait pas cette preuve.

Etendue de l’assurance « loyers impayés » dans le temps : Adoption contestable de la conception matérialiste du sinistre

Le 2 février 2017, la deuxième Chambre civile de la Cour de cassation a rendu deux arrêts dans lesquels elle a fait application de la conception matérialiste à la notion de sinistre dans le cadre d’assurances loyers impayés. En effet, dans chacune de ces espèces, le contrat d’assurance a été résilié, l’un par le souscripteur, et le second par l’assureur. La question se posait donc de savoir si l’assureur était tenu d’indemniser les mensualités impayées postérieures à la résiliation. La réponse à cette question simple dépend en réalité de la définition que l’on veut bien accorder à la notion de sinistre.

Deux conceptions s’opposent : la conception volontariste dans le cadre de laquelle l’ensemble des mensualités impayées représente un seul sinistre, et la conception matérialiste pour laquelle, au contraire, chaque mensualité impayée constitue un sinistre distinct.

En effet, et ainsi que le rappel le Professeur Fabrice Leduc, selon la thèse volontariste, « les obligations issues d’un contrat, fût-il à exécution successive, naissent toutes au jour de la conclusion de celui-ci, seule leur exigibilité pouvant être différée ou échelonnée. Suivant cette vue, le contrat de bail fait naître, au jour de sa conclusion, une créance de loyer unique et globale ». (RDC 2017, n° 1144, p. 473). Dès lors, l’intégralité des mensualités impayées constitue un sinistre unique, de sorte que les mensualités impayées postérieurement à la résiliation de la police d’assurance restent dues par l’assureur.

A l’inverse, dans la conception matérialiste, chaque impayé est un sinistre différent, de sorte que l’assureur n’a plus à indemniser les mensualités impayées postérieurement à la résiliation de la police d’assurance.

Une telle position est particulièrement contestable compte tenu du fait que l’assureur a la possibilité de résilier sa police à la suite d’un sinistre. Aussi, pour échapper à ses obligations l’assureurs n’aurait tout simplement qu’à résilier sa police à la suite du premier impayé déclaré, ce qui paraît contestable.